Délai pour informer le bailleur en cas de sous-location du bail commercial

La sous-location du bail commercial est un contrat par lequel le locataire met à disposition d’une autre personne tout ou partie du local loué en échange du paiement d’un loyer. Cette opération est intéressante, particulièrement pour les petites entreprises qui démarrent leur activité et pour qui un bail commercial peut être trop contraignant. La sous-location permet, en effet, d’opter pour un bail d’une durée plus courte que celle prévue par le statut des baux commerciaux. La sous-location est, par exemple, souvent utilisée pour l’installation d’une boutique ou d’un restaurant éphémère. Elle permet l’occupation d’un local commercial inexploité et, pour le commerçant qui s’installe temporairement, de faire connaitre sa marque ou son concept sans trop investir. La sous-location peut également concerner un local accueillant des bureaux. Le locataire qui occupe une surface trop grande pour ses effectifs peut en louer une partie à une autre entreprise afin de partager les coûts.

En principe, l’article L. 145-31 du Code de commerce interdit la sous-location du local occupé. Le non-respect de cette interdiction constitue une faute grave de la part du locataire. Elle peut entraîner la résiliation du contrat de bail sans versement d’indemnité d’éviction. Il existe toutefois une exception. La sous-location d’un local commercial est possible si le bailleur a expressément donné son autorisation. Dans ce cas, le locataire qui souhaite sous-louer tout ou partie de son local doit informer le bailleur. Ce dernier dispose alors d’un délai de 15 jours à compter de la réception de cette information pour dire s’il participe ou non à la signature du contrat de sous-location. Sa réponse doit être donnée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Cependant, les parties au contrat de bail peuvent tout à fait déroger à la règle prévue par le Code de commerce et prévoir d’autres formalités en cas de sous-location. La Cour de cassation a d’ailleurs rendue une décision récente à ce sujet.

Lors de la conclusion de leur bail commercial en 2007, un bailleur et un locataire ont fait le choix de déroger à l’article L. 145-31 du Code de commerce. Ils prévoyaient qu’en cas de sous-location du local à une société du groupe, le bailleur renonçait, par avance, à participer à la signature du contrat de sous-location. Le locataire devrait, quant à lui, lui transmettre, à titre d’information, une copie du contrat de sous-location signé par lettre recommandé avec accusé de réception.

Quelques années après la conclusion du bail, le locataire sous-loue les lieux occupés, sans en informer le bailleur. En février 2013, le bailleur donne congé au locataire afin de procéder à la reconstruction de l’immeuble et lui propose une indemnité d’éviction pour compenser le préjudice subi par l’arrêt du contrat de bail. A cette occasion, le preneur se rend compte qu’il a malheureusement oublié d’informer le bailleur de la sous-location conclue quelques années auparavant et lui envoie alors une copie du contrat. Une fois informé, le bailleur décide de ne plus lui accorder d’indemnité d’éviction car le locataire n’a pas, selon lui, respecté ses engagements.

Dans une décision rendue le 18 janvier 2023, les juges de la Cour de cassation ont considéré que le bailleur était bien tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire. Ils ont estimé que puisque le contrat conclu entre les parties ne prévoyait ni le délai dans lequel le locataire devait envoyer une copie du contrat de sous-location au bailleur, ni la sanction en cas de non-respect de son engagement par le locataire, cette obligation du locataire n’avait qu’une visée informative. Par conséquent, peu importe que l’information ait été communiquée plusieurs années après au bailleur. L’essentiel est qu’elle ait été donnée. Autrement dit, le locataire a bien respecté son engagement. Il n’a commis aucune faute et le bailleur ne peut donc refuser de lui verser une indemnité d’éviction.

En conclusion, ce qu’il faut retenir de cette décision, c’est que les parties au bail commercial peuvent, en cas de sous-location du local, prévoir d’autres formalités que celles de l’article L. 145-31 du Code de commerce. Par ailleurs, elles doivent être très attentives lors de la rédaction de leur contrat. Notamment, si le bailleur souhaite que l’information de la sous-location lui soit transmise dans un certain délai, il doit veiller à bien le mentionner au contrat.